Actual property requires many modifications to implement blockchain in an enormous method: Amit Aggarwal, SNG & Companions

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दुनिया भर में, ब्लॉकचैन को बड़े पैमाने पर लागू करने के लिए रियल एस्टेट क्षेत्र को कई बदलावों से गुजरना होगा। यदि भारत का रियल्टी क्षेत्र ब्लॉकचेन को अपनाने का इरादा रखता है, तो विभिन्न कार्यात्मक क्षेत्रों में बड़ी संख्या में परिवर्तनों को लागू करने की आवश्यकता होगी, जिसमें उनके भीतर परिचालन क्षमता बढ़ाने पर जोर दिया जाएगा, कहते हैं अमित अग्रवाल, पार्टनर, एसएनजी और पार्टनर्स।

संजीव सिन्हा के साथ एक विशेष साक्षात्कार में, श्री अग्रवाल ने अपने विचार साझा किए कि कैसे ब्लॉकचेन तकनीक अचल संपत्ति की परिचालन क्षमता को बढ़ावा दे सकती है और क्या यह क्षेत्र ब्लॉकचेन को बड़े पैमाने पर अपनाने के लिए तैयार है। अंश:

ब्लॉकचेन तकनीक भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र की परिचालन क्षमता को कैसे बढ़ा सकती है?

ब्लॉकचेन तकनीक बहुत सारी सुविधाओं को सक्षम करती है जो लेनदेन के सुचारू निष्पादन के लिए बहुत महत्वपूर्ण हैं। एक अचल संपत्ति लेनदेन का एक महत्वपूर्ण पहलू एक अचल संपत्ति परियोजना या संपत्ति के शीर्षक परिवर्तन के संबंध में है। यदि कोई संपत्ति लेनदेन ब्लॉकचैन के माध्यम से निष्पादित किया जा सकता है, तो एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति के हस्तांतरण की सुविधा सहज तरीके से होती है। ब्लॉकचेन को अपनाने से रियल एस्टेट लेनदेन में धोखाधड़ी से बचने में भी मदद मिलती है। जब किसी भी रियल एस्टेट लेनदेन को ब्लॉकचेन के माध्यम से संसाधित किया जाता है, तो इसे उन लोगों द्वारा अनुमोदित करने की आवश्यकता होती है जो शुरू से ही उस ब्लॉकचेन का हिस्सा थे। इसका प्रभावी अर्थ यह है कि किसी भी नए व्यक्ति को जोड़ा नहीं जा सकता है और लेन-देन करने वाले उपयोगकर्ताओं के पूर्व अनुमोदन के बिना लेनदेन तक पहुंच प्राप्त नहीं की जा सकती है।

जब लेनदेन को सभी संबंधित पक्षों द्वारा अनुमोदित किया जाता है, तो यह सुनिश्चित करता है; ए) शीर्षक स्पष्ट है, बी) वे लेनदेन के साथ तीसरे व्यक्ति को नोड करने के लिए ठीक हैं, सी) किसी भी धोखाधड़ी से बचने के लिए लेनदेन की लचीलापन और सुरक्षा कई गुना बढ़ जाती है। ब्लॉकचेन को अपनाने से लेनदेन के निष्पादन की गति तेज हो जाती है और धोखाधड़ी की घटनाओं में काफी कमी आती है। यदि ब्लॉकचेन तकनीक को धन की आवाजाही से भी जोड़ा जाता है, तो यह तेजी से लेनदेन के निष्पादन में मदद करता है।

आपकी राय में, क्या भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र ब्लॉकचेन को बड़े पैमाने पर अपनाने के लिए तैयार है?

हमें इस मुद्दे का वैश्विक अवलोकन करना है और इसे भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र के नजरिए से नहीं देखना है। दुनिया भर में, ब्लॉकचैन को बड़े पैमाने पर लागू करने के लिए रियल एस्टेट उद्योग को कई बदलावों से गुजरना होगा। यदि हम विशुद्ध रूप से भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं, तो हमें यह ध्यान रखना होगा कि रियल एस्टेट देश में राज्य का विषय है, न कि केंद्रीय विषय। राज्यों के अपने नियम हैं जो एक अचल संपत्ति लेनदेन को प्रभावित करेंगे। यदि देश में अचल संपत्ति उद्योग ब्लॉकचेन को अपनाने का इरादा रखता है, तो विभिन्न कार्यात्मक क्षेत्रों में बड़ी संख्या में परिवर्तनों को लागू करने की आवश्यकता होगी, जिसमें उनके भीतर परिचालन क्षमता बढ़ाने पर जोर दिया जाएगा। जिन कंप्यूटरों पर ब्लॉकचेन चलाया जाएगा उनकी परिचालन क्षमता को व्यापक रूप से बढ़ाने की आवश्यकता होगी। ऐसा इसलिए है क्योंकि जब एक ब्लॉकचेन लेनदेन किया जाता है, तो बड़े पैमाने पर डेटा और बिजली की खपत होती है। एक सामान्य लेनदेन के लिए, एक रजिस्ट्री होती है जहाँ आप दस्तावेज़ को पंजीकृत करवाते हैं जो एक कानूनी आवश्यकता है।

कानून कहता है कि 100 रुपये से अधिक मूल्य की अचल संपत्ति के संबंध में कोई अधिकार, शीर्षक या ब्याज बनाने के उद्देश्य से निष्पादित किसी भी लेनदेन को संबंधित उप रजिस्ट्रार ऑफ एश्योरेंस के साथ अनिवार्य रूप से पंजीकृत किया जाना चाहिए, जिसके अधिकार क्षेत्र में संपत्ति स्थित है। उप पंजीयक का कार्यालय एक प्राधिकरण या रजिस्ट्री के रूप में कार्य करता है जहां संपत्ति लेनदेन के संबंध में सभी डेटा और जानकारी संग्रहीत की जाती है। यदि कोई अचल संपत्ति लेनदेन को पंजीकृत करने के लिए ब्लॉकचेन प्रौद्योगिकी मार्ग का सहारा लेता है, तो रजिस्ट्रार या उप-पंजीयक कार्यालय की उपयोगिता अप्रभावी हो जाएगी। एक उपयोगकर्ता द्वारा खरीदी जाने वाली संपत्ति के उचित परिश्रम का उपक्रम ब्लॉकचैन के दायरे में असंभव है। ब्लॉकचेन का उद्देश्य सभी लेन-देन संबंधी गतिविधियों को डिजिटल प्रारूप में करना और भौतिक कागज के उपयोग को समाप्त करना है।

फिर भी, ब्लॉकचेन स्मार्ट कॉन्ट्रैक्ट्स के बारे में भी बात करता है। यदि लेन-देन करने वाले पक्षों के बीच एक स्मार्ट अनुबंध रिकॉर्ड करने की आवश्यकता है, तो हमें यह जांचना होगा कि कागजी कार्रवाई को पूरी तरह से बाहर नहीं किए जाने पर ब्लॉकचेन क्या उपयोगिता लाएगा। ब्लॉकचैन डोमेन के भीतर एक प्रमुख चुनौती क्षेत्र यह सुनिश्चित करना होगा कि स्टांप शुल्क का भुगतान कैसे किया जाता है, क्या एक अलग रजिस्ट्री के निर्माण की आवश्यकता है जहां शुल्क के लिए तीसरे पक्ष द्वारा निरीक्षण के लिए दस्तावेज उपलब्ध होंगे। यदि ऐसा किया जाता है, तो यह ब्लॉकचेन से जुड़ी संपूर्ण गोपनीयता और गोपनीयता को छीन लेता है। ये मुद्दे वर्तमान में अनसुलझे हैं।

क्या आप रियल एस्टेट लेनदेन को टोकन देने के लाभों के बारे में विस्तार से बता सकते हैं?

जब हम अचल संपत्ति लेनदेन को टोकन देने की बात करते हैं, तो हम आम तौर पर संपत्ति के आंशिक स्वामित्व का जिक्र करते हैं। इस मामले में, कोई संपत्ति को भीड़ के मंच पर रख देगा और लोग इसका एक हिस्सा उठा सकते हैं। फिर, वे उन आंशिक स्वामित्व वाले टोकन को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को प्रभावी तरीके से स्वैप करने की स्थिति में हैं। अचल संपत्ति का टोकनकरण एक शेयर के डीमैट की तरह है। जब कोई कंपनी के सदस्यों के रजिस्टर में शेयरों का डीमैटरियलाइजेशन करता है, तो डिपॉजिटरी एनएसडीएल का नाम आता है। एनएसडीएल एक और रजिस्टर रखता है जो शेयर बिक्री को तेज और सुविधाजनक बनाता है। रियल एस्टेट के टोकन से रियल एस्टेट से जुड़े क्राउड फंडिंग प्लेटफॉर्म को बढ़ावा मिलेगा। यह एक अचल संपत्ति संपत्ति के संबंध में बहुत अधिक तरलता लाता है क्योंकि लोग एक संपत्ति को आंशिक या संपूर्ण रूप से खरीदने की स्थिति में होंगे जिसे टोकन के माध्यम से दर्शाया गया है।

इस तरह के लेनदेन को निर्बाध रूप से किया जा सकता है क्योंकि टोकन एक डिजिटल शेयर की तरह है जिसे लोगों के बीच प्रभावी ढंग से कारोबार किया जा सकता है। लेन-देन निपटान बहुत तेजी से होता है क्योंकि यह पहचाने गए व्यक्तियों और उस विशेष भीड़ मंच के साथ पंजीकृत लोगों के बीच हो रहा है। जबकि टोकनकरण व्यापार और तरलता और वैश्विक निवेशकों के संदर्भ में मूल्य प्रस्ताव लाता है, इस अवधारणा के साथ दर्द बिंदु इस तथ्य में निहित है कि यह प्रचलन में नहीं है। कुछ इकाइयाँ हैं जो इसे कर रही हैं और वर्तमान में चूंकि उन प्लेटफार्मों पर टोकन के माध्यम से अचल संपत्ति खरीदने और व्यापार करने के लिए बहुत से निवेशक नहीं आ रहे हैं, इसलिए लगभग शून्य तरलता है।

ब्लॉकचैन-आधारित स्मार्ट अनुबंध कैसे अचल संपत्ति समझौतों को सहज और परेशानी मुक्त बना सकते हैं?

इसका उत्तर देना एक कठिन प्रश्न है क्योंकि आज हमें यकीन नहीं है कि ब्लॉकचेन तकनीक को पेश करने से सब-रजिस्ट्रार ऑफ एश्योरेंस और स्टांप ड्यूटी भुगतान की भूमिका कैसे काम करेगी। यहां तक ​​​​कि अगर कोई टोकन करता है, तो यह एक एनएफटी जैसा होगा जो एक स्मार्ट अनुबंध के समान है। हालांकि आंदोलन तेज होगा, यह मौजूदा नियामक व्यवस्था से निपटने के तरीके के रूप में महत्वपूर्ण चुनौतियां पेश करेगा, जो इस विशेष समय पर ब्लॉकचैन प्रौद्योगिकी के प्रभावी कार्यान्वयन में एनएफटी के स्मार्ट अनुबंधों को सक्षम करने के लिए बहुत सारी बाधाएं पैदा करता है।

क्या ब्लॉकचेन के कामकाज को नियंत्रित करने के लिए नियामक तंत्र को लागू करने की आवश्यकता है? यदि हां, तो क्या आप इसके कारणों के बारे में विस्तार से बता सकते हैं?

ब्लॉकचेन लेनदेन को नियंत्रित करने के लिए एक नियामक तंत्र को लागू करने के महत्व को कम करके नहीं आंका जा सकता है। नियामक सूचना और प्रौद्योगिकी मंत्रालय हो सकता है जो एक मार्गदर्शक नियामक प्राधिकरण के रूप में कार्य कर सकता है या ब्लॉकचेन से निपटने के लिए एक नया नियामक प्राधिकरण तैयार कर सकता है। जब रियल एस्टेट लेनदेन में ब्लॉकचेन तकनीक को लागू किया जाता है, तो स्टैंप अथॉरिटी और सब-रजिस्ट्रार ऑफ एश्योरेंस जैसे प्राधिकरण तस्वीर में आते हैं। आज, जब तक संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम जैसे अधिनियमों को संशोधित नहीं किया जाता है, विभिन्न राज्यों में लागू भारतीय स्टाम्प अधिनियम के तहत स्टाम्प शुल्क के भुगतान के संबंध में कोई स्पष्टता नहीं लाई जाती है, सार्वजनिक-निजी एन्क्रिप्शन कुंजियों के काम करने के संबंध में कोई स्पष्टता नहीं है। ब्लॉकचेन, क्या यह एक खुला या बंद स्रोत होगा।

जब तक ब्लॉकचेन के लिए इन चीजों के संबंध में नियामक तंत्र स्थापित नहीं किया जाता है, तब तक यह तकनीक बहुत प्रभावी या बहुत अनुकूल तरीके से लागू नहीं होगी। यहां सबसे बड़ी समस्या यह है कि रियल एस्टेट राज्य का विषय बना हुआ है और ब्लॉकचेन एक केंद्रीय विषय है। ब्लॉकचैन के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए राज्यों और केंद्र को प्रभावी कार्यान्वयन और निगरानी लाने के लिए एक ठोस दृष्टिकोण अपनाने की जरूरत है।





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